Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, hisseli taşınmazların satışıyla ilgili olarak vatandaşları bilgilendirmeye devam ediyor. Özellikle hisseli mülkiyete sahip bireylerin yasal haklarından biri olan şufa hakkının kullanımı hakkında önemli bir hatırlatma yapıldı. Kurum yetkilileri, bu hakkın kullanılabilmesi için belirlenen yasal sürenin son derece kısıtlı olduğunu ve bu 90 günlük sürenin çok iyi takip edilmesi gerektiğini belirtti. Aksi takdirde, hissedarların öncelikli satın alma haklarını yitirebilecekleri uyarısında bulunuldu. Türk Medeni Kanunu’ndaki düzenlemeye göre, ön alım hakkı, bir paydaşın hissesini üçüncü bir kişiye satması halinde diğer hissedarlara aynı şartlarda o hisseyi satın alma önceliği veren bir düzenlemedir.
Şufa Hakkının Kapsamı ve İşleyişi
Türk Medeni Kanunu'nda "ön alım hakkı" olarak tanımlanan ve "şufa hakkı" adıyla yaygın olarak bilinen bu hak, hisseli taşınmaz mülkiyetinde paydaşların korunması amacıyla getirilmiştir. Bu hak, hisseli mülkiyetin paydaşlarından birinin kendi hissesini, hisse sahibi olmayan bir yabancıya satması durumunda diğer hissedarlara tanınan yasal bir önceliktir. Diğer paydaşlar, söz konusu satışı, üçüncü kişiyle yapılan anlaşmadaki tüm koşullarla aynı şekilde satın alma hakkına sahiptir. Bu mekanizma, hisseli mülkiyette paydaşların iradesi dışında yabancıların ortaklığa dahil olmasını zorlaştırmayı hedefler.
Hak Kullanım Süresi: 90 Gün Sınırı
Kanunla tanınan ön alım hakkının kullanılabilmesi için belirlenmiş net bir zaman sınırı vardır. Hisseli payın üçüncü bir kişiye satıldığına dair bilginin, satış işlemi yapan paydaş veya alıcı tarafından diğer hissedarlara noter aracılığıyla resmen iletilmesi üzerine bu süre başlar. Noter bildiriminin diğer paydaşlara tebliğ edilmesinden itibaren, ön alım hakkını kullanmak isteyen kişinin harekete geçmek için sadece 90 günü bulunmaktadır. Bu 90 günlük süre, dava açma süresi olarak belirlenmiştir ve bu sürenin aşılmaması yasal hakkın kullanımı açısından zorunludur.
Süreyi Aşmanın Yasal Sonuçları
Ön alım hakkını kullanmak isteyen paydaşın, kanunla belirlenen 90 günlük süre zarfında ilgili mahkemeye başvurarak bir ön alım davası açması şarttır. Şayet, pay satışının noterle bildiriminin diğer hissedarlara ulaşmasının ardından geçen 90 günlük süre içinde yasal mercilere başvurulmazsa, diğer hissedarların satılan taşınmaz payı üzerindeki öncelikli satın alma hakları tamamen ortadan kalkmaktadır. Bu durum, söz konusu hakkın bir daha kullanılamayacağı anlamına gelir ve hak sahibi için telafisi mümkün olmayan bir kayıp doğurur. Vatandaşların, haklarını korumak için kendilerine yapılan noter bildirimlerini titizlikle takip etmeleri gerekmektedir.
Feragatname ve İki Yıllık Dava Süresi
Hisseli tapu satış işlemlerinde gelecekteki hukuki sorunların önlenmesi açısından feragatname belgeleri kritik öneme sahiptir. Satış sırasında, diğer hissedarlardan ön alım haklarından vazgeçtiklerine dair resmi bir belge (feragatname) alınmaması, sonradan hukuki uyuşmazlıklara yol açabilmektedir. Tapuda satış işlemi resmi olarak tamamlanmış olsa bile, eğer diğer hissedarlardan usulüne uygun bir feragatname temin edilmemişse, bu paydaşlar yapılan satışa itiraz ederek mahkeme yoluyla satışın iptalini talep etme hakkına sahiptir. Feragatname alınmaması durumunda itiraz ve dava açma süresi de sınırlıdır; satış tarihinden itibaren en geç iki yıl içerisinde ilgili mahkemeye başvurulması gerekmektedir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü yetkilileri, hisseli tapu sahibi vatandaşları tüm süreci büyük bir dikkatle izlemeleri konusunda bir kez daha uyardı. Bir satış işlemi gerçekleştiğinde yasal zorunluluk gereği diğer hissedarlara noter aracılığıyla resmi bir bildirim yapılması gerekmektedir. Bildirim ulaştıktan sonra 90 gün içerisinde dava açılmazsa veya feragat beyanı yoksa, ön alım hakkı geri dönüşü olmayacak şekilde kaybedilmektedir. Mağduriyet yaşanmaması için bildirim takibinin ve yasal başvurunun önemine dikkat çekildi.